保障房将继续发力 投资额稳定增长可期
今年保障房建设的快速推进，全国保障房开工率逐月上升，6月份完成率达56%，7月份达到72%，8月升至86%，9月达到98%。截至10月底，今年开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务已经提前完成。
近期召开的全国住房保障工作会提出，2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于2011年。700万套的开工计划较之前业内预期有明显下调，不仅低于年初预期的1000万套，较年中业内普遍预期的800万套也有一定差距。
对于明年新开工任务的减少，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹解释，新开工数量虽然少了，但2012年实际在建工程量巨大，建设资金的实际投入也将超过今年。房屋建设有年左右的建设周期，根据粗略估算，明年实际在建工程量有1800万套左右，这包括2009年新开工的部分项目到明年就要竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数到明年还要在建。因此，保障房建设的力度并没有减弱。
瑞银证券指出，保障房建设活动和投资的持续强劲增长将在一定程度上抵消商品房投资疲弱影响。预计2012年城镇住宅施工面积能增长10%以上，房地产投资将增长%，今年二者分别增长20%和30%。这一稳健的增长足以防止整体房地产建设活动和经济增长出现硬着陆。
民生证券宏观分析师郝大明则表示，保障房建设打响了2012年稳增长的头一炮。今年11月，全国房地产开发投资增长20.0%，扣除保障房投资，商品房投资几乎零增长。据他测算，即使在商品房投资零增长情况下，由于保障房投资高增长，在消费、出口和其他投资对经济增长拉动不变情况下，预计GDP增长8.85%，高于市场预期。
也有业内人士认为，保障房的新开工面积缩减将拉低投资增速。申银万国分析师殷姿报告指出，明年保障房新开工计划下降到700万套，同比下降30%，将拉低明年房地产新开工面积增速至-9%。受保障房开工量下降影响，保障房的投资量也将相应下降，预计将下降至6672亿元，将投资增速向下拉动2.7个百分点。同时，竣工面积持续增长，导致在建面积下降速度超预期，对明年投资支撑能力将快速消失。
海通证券分析师涂力磊也对此进行了分析，如果按照此前住建部1000万套保障房，对应1.3万亿元投资，即单套住宅投资在13万元测算的话，本次降低保障房开工面积将使得2012年保障房投资增速从62.89%，回落至44.03%，回落幅度在19个百分点。2012年保障房投资对冲商品房投资减速的能力在减弱。
建设分配管理待完善
在保障房大规模推进的同时，滥竽充数、偷工减料、质量低劣以及分配不公等诸多问题也浮出水面。
在各地以前所未有的力度和速度推进保障房建设时，质量问题更是令人不安。武汉、包头等地都有保障房小区建设质量不过关，新楼房成“墙脆脆”的类似报道。
不仅如此，在保障房申请和分配环节，也暴露出存在骗购、审核不严、分配不公的现象，一些不符合条件的申请者“挤入”保障房，真正需要保障房的低收入人群又被挡在门外。
全国住房保障工作会提出，要贯彻落实中央经济工作会议精神，扎实做好明年住房保障工作，在确保质量的前提下，统筹推进新开工和结转续建项目建设，完善配套设施，力争更多竣工，确保分配公平，促进民生改善和经济发展。
近两个月，北京、河北、河南等地已相继出台了新的保障房管理办法，对保障资格审核标准、操作办法、监督方式和退出机制作了严密设计。在审核阶段，有些地区完善了一系列规定办法，如要求申请户所在社区干部必须入户审核；社区、街道、县区和市州房管部门4级联动审核；金融、车管、房管、税务、户籍管理等十多个与个人财产、家庭状况密切相关部门实行信息共享、严密审核等。
专家建议，根本之策是尽快出台基本住房保障法，既要明确各级政府在推进住房保障工程中的，又要规范保障房分配、运营、流转环节中存在的种种混乱局面。尤其要加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售、闲置浪费保障房等行为的惩罚力度，追究法律。
撬动行业生态格局
瑞银证券测算，如果500万套保障房明年如期建成，预计这些保障房将占住宅总竣工套数的三分之一以上，大约占住宅总竣工面积的四分之一。业内人士表示，随着保障房占比的日益提升，将能够促进房地产市场健康稳定。
上海易居房地产研究院杨红旭表示，近些年，我国商品住宅价格过快上涨，原因非常复杂，其中保障房滞后是原因之一。随着近几年保障房建设规模快速扩大，很多人的住房消费预期、消费模式发生改变，从而有利于稳定房价。
不仅是稳定房价预期，保障房大规模建设对于地价稳定更是起到巨大作用。海通证券认为，保障房建设用地改变了过去价高者得的纯市场化定价所带来的弊端，通过炒地价间接推高房价的不良现象有望得到一定程度解决。支持保障房建设实际上等同于加大“国储房”供给。保障房供应增加有利于解决房价和民生问题。如果保障房建设可以真正落到实处，未来迎来的是对商品房市场限购政策的潜在宽松。
保障房建设也影响到房企的生存发展，部分房地产开发企业开始涉足保障房开发，大大化解房地产信贷收缩和市场低迷带来的不利影响。央行发布的金融机构贷款投向报告显示，三季度末保障性住房开发贷款余额2808亿元，前三季度保障性住房开发贷款累计增加1150亿元，占同期房地产开发贷款增量的52.3%，较上半年高9个百分点。
以上市公司首开股份为例，积极参建保障房成为公司一大融资优势。2011年首开股份拟发行43亿的中期票据和50亿的私募债。在房企融资渠道受阻情况下，凭借保障房建设获得的低成本融资成为一大优势。天房发展的保障房业务也为其发展提供稳定的收入和利润来源，7月份天房发展获得了天津双港新家园的限价房用地，限价房预售快，销售迅速，回流资金快于普通商品房。
“保障房”是当前房地产市场一个绕不开的热门话题。2011年我国保障性住房建设规模创历史之最，开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务提前完成。2012年的保障性住房建设计划也新鲜出炉，新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。
业内人士指出，2012年虽然保障房开工面积有所缩减，但实际在建面积和资金投入将超过今年。保障房建设能够有效抵消商品房投资疲弱的影响，促进房地产投资稳定增长和经济快速增长。
